主题：二套房首付降至四成，怎样交易更划算?购房成本是增还是减?

二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付最低降至二成，普通住房营业税免征期由五年改为二年。“金融+财税”政策组合拳政策执行后，怎样交易更划算？二套房购买成本能降多少？

【怎样交易更划算？】

》》》》以100万为例

先看一笔购房账。以100万元总价的住房为例，贷款利率按5.90%进行计算，如果按照目前大多数城市首付六成的比例计算，那么首付款是60万元，需要向银行贷款40万元。40万元贷款若按照商业贷款计算，20年期、等额本息等贷款条件下，还款总额为68万元，月供2843元。

首付比例降至四成后，首付款是40万元，需要向银行贷款60万元。这60万元贷款若按同样贷款条件计算，那么还款总额为102万元，月供4264元。

如此对比，降低首付比例对于一些改善性购房者而言，并不意味贷款成本降低了，实际上还是增加了。即，六成首付下，买房总金额为60万+68万共128万元；四成首付下，买房总金额为40万+102万共142万元。这样对比，要增加14万元。

》》》》以200万为例

   以一套200万元总价的住房为例，按照一线城市二套房贷首付七成的比例计算，首付款是140万元，需要向银行贷款60万元，如果按照商业贷款进行计算，在基准利率（5.9%）基础上上浮10%的条件下，20年期等额本息的还款总额为107万元，月供款4469元；而按照新政策四成的比例计算，首付款为80万元，需要向银行贷款120万元，按照同样的贷款条件，月供款8939元，其还款总额为214万元。

    这也就意味着，降低首付比例对于一些改善性购房者而言，并不意味贷款成本降低了，实际上还是增加了。即，七成首付下，买房总金额为140万+107万共247万元；四成首付下，买房总金额为80万+214万共294万元。这样对比，要增加47万元。

【购买成本降了吗？】

简单对比来看，降低首付比例并不意味贷款成本降低了，实际还有所增加。七成首付下，首付和按揭贷款的总金额为140万+102万即242万元；而在四成首付下，首付和按揭贷款的总金额为80万+205万即285万元。后者要增加43万元的支付成本。

    严跃进说：“账不能简单这样算，在七成首付的情况下，购房者需多缴纳首付款60万元。如果把这笔钱拿来，只要年化利率不低于2.8%，20年的利息总额将超过43万元，所以，购房者的成本还是降低了。”

新政策还规定，二套房贷款利率取消“1.1倍”限制，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。这意味着，二套房的贷款利息支出也将有所降低。以上海为例，一套普通住宅交易可减少税费在13万元至25万元之间。 

【声音】房价会否重演2009年的“”？

    普遍认为，“量增价稳”将成为2015楼市新特征

住建部政策研究主任秦虹表示，我国房地产市场已从总体偏紧进入到阶段性的总体偏松、部分区域过剩的状态。

瑞银首席经济学家汪涛认为：“中国住房的内在供求格局已发生变化——当前的住宅建设量已超过城镇人口增长和住房改善带来的需求。由于房价下降以及理财产品和海外资产等其他渠道的兴起，支撑性需求的诸多因素也正在消退。”

瑞银发布的研报显示，根据2010年第六次全国人口普查数据，目前中国居民的自有住房占比达85%-88%，而在城镇地区该比例约为75%-78%。城镇住房建筑面积达179亿平方米，农村达206亿平方米。这表明，不考虑住房质量的前提下，2010年时城镇和农村户均已拥有约1套住房。

上海中原地产研究总监宋会雍说，对比2009年楼市政策出台的节点，此次新政出台的市场背景有明显不同。“首先在供求关系上，当前楼市供求比达到1.3∶1,而2009年供求比才1.1∶1,当前供大于求的情况明显严重；其次，当前市场还是靠刚需或者改善型需求的购买力在支撑，而2009年由于没有限购政策，政策转向可以更充分地吸纳客入市；但现在市场上客相对减少，因为政策转向不足以让客相信存量可以一夜消除。”

  高善文表示，“2009年，在4万亿的财政刺激和10万亿的货币刺激下，中国的房地产价格创出历史新高，无论是一线城市还是二线城市，甚至包括县一级的地方都创了历史新高。”而在当前，中国房地产市场总体上正处于去泡沫和去存货的进程中。在此背景下，市场正在消化过去几年形成的大量过剩的供应。“这种供应过剩主要出现在二三线城市。”

购房成本不会下降